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                        穿越周期,奥园的现金流、利润和规模平衡术
                        日期:2021-07-06

                               
                               从房企“三道红线”、银行“两道红线”到供地“两集中”,去年以来,房地产行业在融资、市场和土地等方面受到的监管步步趋严。

                               在财务端,受“三道红线”等行业政策影响,去年房企筹资活动现金流相较2019年大幅下滑94.43%。而房地产正在步入微利时代,已经成为了行业共识,更有房企自曝在此制度下所获取的项目,只能“努力”做到1-2%的净利润水平。

                              房企们拿到了一张更难的考卷。在这样的背景下,如何实现现金流、利润和规模的平衡成为房企们必须寻求的生存之道。

                               不同房企有着不同的思考,而秉持“高质量发展”理念的粤系老牌房企奥园,在房地产行业被带上政策“紧箍咒”的当下,开始显现其“未雨绸缪”经营策略的效果。

                               再获18.2亿元,奥园债务结构继续优化

                               6月29日,奥园公布其成功发行面向专业投资者的18.2亿元公司债券,票面利率6.8%,本期债券期限为4年。根据公告,本期债券募集的资金扣除发行费用后,全部用于偿还奥园到期或进入回售期的公司债券,额度与本期债券相当。

                               实际上,在今年房地产金融监管不放松、房地产行业总融资规模持续下行的背景下,奥园依然成功通过多种途径保障公司现金流的充裕。

                               除了18.2亿元的公司债券,今年以来奥园完成了两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款,并先后发出三笔合计7.38亿美元的优先票据,所得款项用于境外债务再融资。同时,奥园已悉数赎回今年内到期的公募境外优先票据,持续优化公司的债务结构。

                               根据中国指数研究院的监测,今年前5月房企海外债融资1624.54亿元,同比下降17.95%;海外债累计平均利率为6.48%,同比下降1.57个百分点。海外融资规模和平均利率同步下降,究其原因,主要受到今年一季度房企债务违约事件所累,海外资本市场信心减弱,然而由于境外货币环境较为宽松、且成本偏低的绿色债券占比较高,带动了利率进一步下调。

                               可以对比的是,今年奥园海外融资的利率不仅低于年内到期的海外债务,相对行业的平均水平也具备一定优势。时代财经统计得知,今年以来奥园发行的三笔美元优先票据利率分别为4.2%、5.88%和7.95%,而到期的海外债务利率介于4.88-7.95%之间。

                               值得一提的是,今年1月份奥园发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据,更是创下了奥园债券发行成本的新低。

                               融资只是现金流的补充手段之一,在 “三道红线”的指引下,房企们普遍在积极地降负债。奥园唯一踩中的红线即“剔除预售款项后的资产负债率”,该指标只有在70%以下时才算达标,尽管2020年底奥园该指标仍高于70%,但相对2019年已下降三个百分点至78%。

                               实际上,奥园在积极地补充经营性现金流。2020年,奥园实现销售及回款双双破千亿,分别达到1330.1亿元和1130.6元的水平,现金回款率由2019年的78%提升至85%。

                               旧改十年潜伏,预期带来6730亿元低成本货值

                               不仅如此,奥园还提出从土地端实现降低负债的目标,包括两大方面:其一是将年购地预算控制在当年合同销售额25%以内;其二是扩展除招拍挂之外的土地获取渠道,主要是城市更新。

                               上半年,奥园积极参与了包括广州、杭州、徐州、福建在内的公开招拍挂,不过奥园方面透露,公司的“拿地策略方是会积极参与封顶摇号的模式,为保证项目利润,不会去跟大家拼价格。”

                               实际上,城市更新现已成为奥园补充土储的关键渠道,对比招拍挂,城市更新带来的土地储备不仅体量更大,而且成本更低。时代财经获悉,奥园已在广州、深圳、佛山、东莞、珠海和香港等城市斩获不少项目。

                               6月28日,奥园成功中标东莞市横沥镇神山新型产业社区城市更新项目,成为前期服务商。时代财经了解到,该项目占地总面积约33.2万平方米,预计总货值超70亿元。

                               6月30日,奥园城市更新领域再传捷报,中标成为东莞市桥头镇东太湖项目综合运营服务商。东太湖项目是奥园从城市更新向城市运营转型的典型项目。

                              按照规划,东太湖项目未来将打造成为集创新孵化、产业升级、文化展示、生活居住及综合服务为一体的产城融合发展平台,成为东莞桥头新中心,形成带动片区整体发展的示范区。同时,在交通便捷度方面,东太湖项目通过高速路融入“广深一小时生活圈”。承接广深产业和人才外溢,促进桥头科创产业、现代服务业、旅游产业的快速发展。截至目前,奥园已成为东莞14个城市更新项目的前期服务商和1个城市更新项目的综合运营服务商,项目分布在南城区、东城区、万江区、长安镇、清溪镇、石碣镇等多个优质区域。一般而言,身为前期服务商的房企也将大概率成为该项目的改造主体。因此可以预期,奥园单单在东莞的土储将十分可观。

                              近几年,广东省的城市更新进入了加速阶段,特别是奥园的大本营粤港澳大湾区。以广州为例,未来10年,广州将推进约1137个村、厂、物流园和专业批发市场的改造,以及完成改造不少于26平方公里的村级工业园,城市更新领域将带来天量的土地储备。而早在2011年初,奥园便有预见性地切入了城市更新领域。2020年财报显示,奥园已成功获取60多个城市更新项目,另有50多个项目正在有序推进中。

                               数据显示,截至2020底奥园拥有土储总建面约5718万平方米,总货值近6208亿元;而60多个城市更新项目预计额外提供可售资源约6730亿元,其中大湾区占比97%,足够未来四到五年发展。

                               由于进入城市更新领域的时间较早,部分项目已转换为土地储备,甚至进入了开发销售阶段。

                               按照奥园的计划,城市更新项目未来3年预计转化可售货值1600亿元。这些项目预计带来35-40%的平均毛利率及15-20%的净利率;可以对比的是,2018-2020年奥园实现的毛利率分别为约31.1%、29.72%和25.1%,而净利率为9.5%、10.3%、10.4%。

                               值得一提的是,奥园位于广州和珠海的两个“学苑”系高端城市更新项目——广州奥园学苑壹号、珠海奥园学苑壹号将于近期入市,总货值或可将超过400亿元。(来源:时代财经)

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